区分所有法の改正動向｜マンション管理はどう変わるか

公開日: 2026-07-11 ／ 更新日: 2026-07-11

マンションの管理・運営の土台となる区分所有法が改正され、令和8年（2026年）4月1日に施行されました。老朽化マンションの増加や、所有者が誰か分からない「所在不明区分所有者」の増加といった課題に対応するための改正で、日々のマンション管理にも影響があります。

この記事では、区分所有法改正の背景と全体像を整理し、実務にどう関わるかを解説します。

※本記事は執筆時点（2026年7月）の一般的な情報の整理です。詳細な条文解釈や個別事案への適用は、国土交通省の最新資料や専門家にご確認ください。

なぜ区分所有法が改正されたのか

マンションの高経年化が進む一方、次のような課題が全国的に顕在化していました。

• 相続などにより所有者が転居・死亡し、連絡が取れない「所在不明区分所有者」の増加
• 所在不明の区分所有者がいることで、総会の定足数確保や決議が難しくなるケース
• 建替えや大規模修繕など、重要な意思決定が進めにくくなる管理組合の増加

こうした状況を踏まえ、区分所有者の合意形成をより現実的に進められるよう、区分所有法が見直されました。改正法は令和8年（2026年）4月1日に施行されています。

総会運営への影響

改正の代表的なポイントの一つが、総会の定足数・決議要件の考え方です。令和8年4月1日以降に招集手続きを開始する総会では、決議の基準が「集会に出席した区分所有者・議決権」に近づけられ、所在不明者が多い場合でも意思決定を進めやすくする方向で見直されたとされています。具体的な定足数・決議要件は「マンション総会の定足数・議決権割合・特別決議の要件とは」で詳しく解説しています。

標準管理規約との関係

区分所有法の改正にあわせて、国土交通省の標準管理規約（モデル規約）も改正されています。標準管理規約自体は強制力を持つものではありませんが、多くのマンションの管理規約のベースになっているため、改正内容を把握しておくことは重要です。詳しくは「マンション標準管理規約とは｜国土交通省の改正ポイント」を参照してください。

大切なのは、法律・標準管理規約が改正されても、自組合の管理規約が自動的に変わるわけではないという点です。自組合の規約が改正後の考え方に対応しているかを点検し、必要であれば「管理規約の改正手続き」を通じて見直しを検討します。

管理組合として今からできること

• 自組合の管理規約が、現在の法令・標準管理規約の考え方に対応しているかを確認する
• 総会の招集手続きの前に、どちらのルールが適用されるかを整理しておく
• 連絡が取れない区分所有者を減らすため、連絡先の把握・更新を日頃から行っておく
• 判断に迷う点は、早めに管理会社やマンション管理士に相談する

まとめ

• 区分所有法改正は、所在不明区分所有者の増加など、老朽化マンションが抱える課題への対応として行われた
• 令和8年4月1日に施行され、総会の定足数・決議要件の考え方が見直された
• 標準管理規約も改正されているが、自組合の規約は自動では変わらないため、点検・見直しが必要
• 判断に迷う場合は専門家に相談し、連絡先の把握など日頃の備えも大切