マンション所在不明区分所有者への対応｜決議からの除外手続きとは

公開日: 2026-07-17 ／ 更新日: 2026-07-17

相続や転居で連絡が取れなくなった区分所有者がいると、総会の定足数や決議に必要な賛成数の計算が難しくなります。2026年4月施行の改正区分所有法は、こうした「所在不明区分所有者」を裁判所の決定によって決議の母数から除外できる仕組みを新設しました。この記事ではその内容を解説します。

※本記事は執筆時点（2026年7月）の一般的な情報です。実際の手続きにあたっては、管理会社・マンション管理士・弁護士等の専門家にご確認ください。

所在不明区分所有者が総会運営を難しくする理由

マンションの決議要件は、区分所有者数・議決権を母数として計算します（詳しくは「総会の定足数・議決権割合・特別決議の要件とは」を参照）。相続の発生や所有者の転居先不明などにより連絡が取れない区分所有者が増えると、母数に対する賛成割合が届きにくくなり、老朽化したマンションほど建替えや大規模修繕の決議が進めにくくなるという課題が指摘されてきました。

改正法が新設した「除外決定」の仕組み

改正区分所有法は、裁判所（家庭裁判所）が一定の要件のもとで所在不明区分所有者を決議の母数から除外する決定（除外決定）をできる制度を新設しました。

• 申立てできる人：他の区分所有者、または管理者
• 要件：区分所有者が誰か分からない、またはその所在が分からないと裁判所が認めること
• 効果：除外決定を受けた区分所有者は、決議の母数（区分所有者数・議決権の集計）から除外される

実務上は、連絡が取れない状態が一定期間（目安として1年程度）続いており、戸籍・住民票の追跡や郵便の転送状況の確認など、管理組合として合理的な調査を尽くしたうえで申立てを行うことになります。除外決定までは公告期間を含めて数ヶ月単位の期間を要するため、決議を急ぐ議案がある場合は早めの着手が必要です。

除外決定を受けても議案の可決要件は変わらない

注意したいのは、除外決定は「母数を減らす」措置であって、決議に必要な割合（普通決議は過半数、特別決議は各4分の3、建替えは各5分の4など）そのものを緩和するものではないという点です。除外決定によって母数が減れば、同じ賛成人数・議決権でも割合上は決議が成立しやすくなりますが、必要な割合自体は変わりません。実際の議案について必要な賛成数を確認したい場合は「総会 議決要件チェッカー」（無料・裁判除外の所在不明区分所有者数を入力可能）で判定できます。

日頃からできる予防策

• 組合員名簿を定期的に更新する：転居・相続のたびに連絡先が更新される仕組みを作っておくと、所在不明化を早期に把握できます（「組合員・居住者名簿の作り方」を参照）。
• 連絡が取れなくなった時点で記録を残す：郵便の返送履歴や連絡を試みた記録を残しておくと、将来の除外決定の申立て時に役立ちます。
• 緊急連絡先・親族の連絡先を早めに登録してもらう：所有者本人と連絡が取れなくなった場合の代替連絡先を、平常時のうちに把握しておきます。

まとめ

• 改正区分所有法は、所在不明区分所有者を裁判所の決定により決議の母数から除外できる制度を新設した
• 申立ては他の区分所有者または管理者が行い、裁判所が所在不明と認めれば除外決定が出る
• 除外決定は母数を減らす措置であり、決議に必要な割合そのものは変わらない
• 日頃からの名簿更新・連絡記録の保管が、いざというときの申立てをスムーズにする