マンション長期修繕計画の作り方｜作成の流れと見直しのタイミング

公開日: 2026-07-17 ／ 更新日: 2026-07-17

長期修繕計画は、マンションの外壁塗装・防水・設備更新など、今後25〜30年間に必要な修繕とその費用をまとめた計画表です。この記事では計画の作り方と、定期的な見直しのタイミングを解説します。個別の大規模修繕工事の進め方は「マンション大規模修繕の進め方」で解説しています。

長期修繕計画とは

長期修繕計画は、建物・設備の劣化を見据え、いつ・何の工事に・いくら必要かを長期的に見積もった計画です。国土交通省のガイドラインでも作成・見直しが推奨されており、修繕積立金の額を決める根拠にもなります。

作成の流れ

• 建物調査・劣化診断を行う：専門業者に依頼し、外壁・屋上防水・給排水管・エレベーターなど各部位の劣化状況を調査します。
• 修繕周期を設定する：部位ごとに一般的な修繕周期（外壁塗装は12年前後など）を参考に、いつ工事が必要かを整理します。
• 概算費用を見積もる：各工事の概算費用を算出し、時系列に並べた資金計画表を作成します（費用相場の考え方は「大規模修繕の費用相場・周期と進め方」を参照）。
• 修繕積立金の額と照らし合わせる：現在の積立ペースで将来の工事費をまかなえるかを確認します。不足が見込まれる場合は、値上げの検討につながります（「修繕積立金の値上げの進め方」を参照）。

初回の計画は分譲時に売主が作成していることが多いですが、実態と乖離していることも珍しくないため、管理組合として内容を確認することが大切です。

見直しのタイミング

• 5年ごとを目安に見直す：国のガイドラインでも5年程度ごとの見直しが推奨されています。資材・人件費の変動を反映するためにも定期的な更新が必要です。
• 大規模修繕工事の実施後に見直す：実際の工事費・劣化状況を踏まえ、計画を実態に合わせます。
• 建物診断の結果が計画と大きく異なるとき：想定より劣化が早い・遅いといった診断結果が出た場合は、周期の前倒し・後ろ倒しを検討します。

計画を見直した際は、組合員への周知が欠かせません。変更点と積立金への影響を伝えるお知らせ文は、上記のテンプレートで作成できます。

まとめ

• 長期修繕計画は、建物調査→修繕周期の設定→概算費用の見積もり→積立金との照合、の流れで作成する
• 分譲時の計画は実態と乖離していることがあるため、管理組合として内容を確認する
• 5年ごと・大規模修繕実施後・診断結果が計画と異なるときに見直しを行う