大規模修繕の発注方式｜設計監理方式と責任施工方式の比較・コンサルの選び方

公開日: 2026-07-10 ／ 更新日: 2026-07-10

大規模修繕の成否とコストを大きく左右するのが、どの発注方式で、どの業者に頼むかです。ここを理解せずに進めると、割高になったり、工事品質のチェックが甘くなったりします。

この記事では、代表的な2つの発注方式の違いと、コンサルタントの選び方、そして注意すべき点を理事会向けに解説します。全体像は「大規模修繕の費用相場・周期と進め方」も併せてご覧ください。

代表的な2つの発注方式

① 設計監理方式

設計事務所（コンサルタント）が調査・仕様設計・工事監理を担い、施工は別の施工会社が行う方式です。

• メリット：設計と施工が分離され、第三者の専門家が施工品質をチェックできる。相見積りで施工会社を競争させやすく、透明性が高い
• デメリット：コンサルタントへの費用が別途かかる。コンサル選び自体が重要になる

② 責任施工方式

施工会社が調査・設計・施工・監理まで一括で担う方式です。

• メリット：窓口が一本化され、調整が楽。コンサル費用がかからない
• デメリット：設計と施工が同じ会社のため、施工品質を第三者がチェックしにくい。金額・仕様の妥当性を組合側で見極める力が必要

どちらを選ぶか

一概にどちらが良いとは言えません。規模が大きく、透明性・品質チェックを重視するなら設計監理方式、小規模で信頼できる業者があり手間を抑えたいなら責任施工方式、という整理が一般的です。いずれにせよ、相見積り（複数社比較）は基本です。

コンサルタント（設計事務所）の選び方

設計監理方式では、コンサル選びが成否を分けます。

• マンション大規模修繕の実績・専門性があるか
• 見積書・仕様書が具体的で分かりやすいか
• 相見積りや業者選定のプロセスが透明か
• 組合の立場に立って助言してくれるか（施工会社寄りでないか）

複数のコンサルを比較検討し、プレゼンや面談で見極めます。

注意点：不透明な進め方・不正を防ぐ

大規模修繕は金額が大きいため、まれに不透明な業者選定や、コンサルと施工会社の癒着が問題になることがあります。防ぐための一般的な注意点は次のとおりです。

• 業者選定の基準とプロセスを明文化し、記録を残す
• 特定の1社だけで進めず、複数社を比較する
• 見積りの内訳を精査し、不明点は質問する
• 検討経緯を居住者に開示し、総会でしっかり説明する

「誰が・どういう基準で・なぜその業者に決めたか」を居住者に説明できる状態にしておくことが、最大の防御になります。検討資料や比較表、経緯をデジタルで一元管理・共有しておくと、透明性の確保と引き継ぎに役立ちます。

まとめ

• 発注方式は設計監理方式（分離・透明・品質チェック）と責任施工方式（一括・手軽）が代表的
• どちらでも相見積りが基本。規模・重視点で選ぶ
• 設計監理方式ではコンサル選びが肝。実績・透明性・組合目線で見極める
• 不正防止は基準の明文化・複数社比較・内訳精査・居住者への開示